Порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости будет ужесточен

С 2016 года россияне не смогут продавать недвижимость дешевле 70 % кадастровой стоимости. Авторы поправок в НК считают, что это поставит крест на самых распространенных схемах ухода от налогов при продаже квартир. По мнению экспертов «ЮП», увязка цены продажи с кадастровой стоимостью увеличит риски продавца.

Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, были подписаны Владимиром Путиным 1 декабря. Согласно документу, опубликованному на сайте Кремля, с 2016 года срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится с трех до пяти лет. А налогооблагаемая цена сделки не сможет оказаться менее 70 % от кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов на покупку.

Поправки с новыми правилами уплаты НДФЛ внесены председателем комитета Андреем Макаровым. Они должны были войти в законопроект о «налоговом маневре» в нефтяной отрасли, но затем поправки по недвижимости было решено обсудить отдельно.

Законопроект примут в облегченном варианте. Предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится с трех лет до пяти, а не до семи, как предлагалось ранее.

Напомним, в настоящее время от НДФЛ освобождается доход от продажи жилья, если человек владел им более трех лет. Для недвижимости, владение которой не превышает трех лет, действует вычет — 1 млн рублей или расходы на покупку недвижимости. Поправки в НК должны лишить продавцов жилья возможности уйти от налогов: сейчас они нередко занижают формальную стоимость проданного объекта (то есть в договоре прописывается именно 1 млн рублей).

Ужесточение закона не решит, а скорее усугубит проблему, считает член Палаты налоговых консультантов России Ольга Гольцева. По ее мнению, увеличение числа плательщиков за счет увеличения срока владения недвижимостью до пяти лет будет провоцировать на поиск путей обхода большее число людей. «Не исключено, что изначально возрастет число сделок с «заниженными» ценами. Но если налоговые органы начнут активно использовать для расчета налога рыночные цены и проверять цены сделок, число желающих «нарисовать» минимальную цену резко упадет. В таком случае остается один вариант: продавцы могут начать минимизировать свои убытки путем увеличения стоимости квартиры на сумму налога», — говорит эксперт.

Продавцы уже не смогут сэкономить на налогах, и с точки зрения увеличения бюджетных сборов эти нововведения вполне оправданы, уверена руководитель департамента юридических услуг компании LA'consulting Нелли Жучкова. Вместе с тем, по ее мнению, увязка цены продажи с кадастровой стоимостью увеличит риски продавца. «Далеко не всегда кадастровая стоимость соответствует той цене, по которой можно продать эту недвижимость, — указывает эксперт. — Массовая кадастровая оценка недвижимости не учитывает индивидуальные особенности недвижимости, которые влияют на ее стоимость. В результате может сложиться ситуация, при которой цена сделки может быть существенно ниже кадастровой, но продавцу придется заплатить налоги не менее 70 % от кадастровой стоимости. Если он решится оспаривать кадастровую стоимость, это тоже означает финансовые расходы. И придется запастись терпением, ведь оспаривание кадастровой стоимости — процесс долгий».

Нелли Жучкова напоминает, что продавец, пытаясь минимизировать риски, обычно перекладывает стоимость налогов на покупателя. «Если же реальная цена продажи выше кадастровой стоимости, то у продавца по-прежнему остается возможность сэкономить на налогах старым способом», — отмечает она.
Закон коснется сделок, которые будут заключены после 1 января 2016 года. Но и после этой даты трехлетний льготный период владения продолжит действовать для приватизированного жилья, а также площади, полученной по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением. Поправки предполагают, что у регионов будет право обнулить срок владения. «Не совсем ясно, что имел в виду законодатель. На основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Региональные власти не вправе изменять эту норму», — говорит Нелли Жучкова.

«Право регионов в некоторых случаях уменьшать налоговое бремя закреплено в НК, — объясняет Ольга Гольцева. — То есть иногда субъекты федерации вправе устанавливать нормативы, более привлекательные по сравнению с федеральными. Часто это делается для привлечения инвестиций». В данном случае правом на снижение (или обнуление) сроков, как считает Гольцева, могут воспользоваться регионы с низким процентом первичного жилья.

Геннадий Волшуков

Читайте также:

Открытый квартирный вопрос