Личный кабинет
Наступивший 2012 год может принести жильцам и коммунальщикам целый ряд весьма неоднозначных сюрпризов
Продолжается масштабное реформирование ЖКХ, и на федеральном уровне недавно внесены радикальные изменения в законодательство, которые обещают произвести переворот в отношениях жильцов, управляющих компаний и поставщиков коммунальных услуг.
Какие грядут перемены и насколько наши коммунальные структуры готовы к ним? Об этом разговор с представителями областной власти, муниципалитетов и управляющих компаний ЖКХ.
Нужно ли «слабое звено»?
Напомним, что Жилищный кодекс образца 2005 года предусматривает (по выбору собственников квартир) три формы управления жильем — управляющая компания (УК), ТСЖ и так называемое непосредственное управление. В нашей области используются все три. Но есть опасение, что коммунальные фирмы, которым владельцы жилья доверили управление домом, могут оказаться на положении банкрота. Дело в том, что последние изменения в жилищном законодательстве предусматривают... частичный возврат к старой схеме перечисления оплаты за коммунальные услуги — через «кассу» управляющей компании.
От этой далеко не лучшей схемы многие муниципальные образования области отказались еще в 2006 году, с того времени собственники жилья платят поставщикам коммунальных услуг напрямую, без всяких посредников. Прежняя система так называемых «абонентских договоров», по которым перечислялись эти платежи, во многом изжила себя. На смену муниципальным управляющим компаниям пришли частные, не имеющие отношения к сбору средств за коммунальные услуги. И вдруг теперь предлагается вновь ввести это «дополнительное звено» в цепочке платежей. Но оно, если не предусмотреть «подушки безопасности», вполне может стать слабым звеном коммуналки, не выдержать сюрпризов стихии рынка...
Причем согласно принятому в прошлом году постановлению правительства РФ № 354 о предоставлении коммунальных услуг оплата их поставщикам направляется в первоочередном порядке. А коли так, управляющей компании, если не удастся вовремя собрать платежи за тепло, воду, свет и газ, придется направлять на эти цели и оплату за жилищные услуги — за уборку мусора, текущий ремонт, содержание домов и дворов. Можно, конечно, повысить цены на эти услуги, но это не по карману малообеспеченным людям и чревато ростом социальной напряженности. С другой стороны, если не принять никаких мер, это может привести к финансовому краху и банкротству управляющих компаний. Что делать?
— Закон есть закон, и его надо исполнять, — считает начальник управления инженерной инфраструктуры министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Александр Дмитриев.— Собираемость оплаты за коммунальные услуги по области растет и сегодня в среднем на уровне 96 процентов, но в сельских территориях ситуация сложнее, причем в разное время сбор платежей может падать до 60 процентов. А значит, угроза массового банкротства управляющих компаний вполне реальна, а это внесет еще больший хаос в наше ЖКХ. Но не все так уж плохо, я уверен, мы сможем удержать нашу «коммуналку» на плаву. Но чтобы не наломать дров, нужно проводить ее реформирование постепенно, со взвешенным, продуманным подходом. Для этого, думается, нужно создать равные условия для всех игроков коммунального рынка.
Но, по словам Александра Дмитриева, областной минстрой лишь координирует работу по реформированию ЖКХ, поскольку это полномочия органов местного самоуправления. А какова точка зрения муниципалов?
Прямой расчет и золотая середина
Как увязать «в свете» новых требований жилищного законодательства интересы собственников жилья, структур ЖКХ и поставщиков коммунальных услуг?
— Один из наиболее приемлемых вариантов решения дилеммы, позволяющий защитить права людей и не допустить банкротства управляющих компаний, — это непосредственное управление жильем, — считает начальник управления ЖКХ администрации Челябинска Вадим Борисов. — Система расчетов при такой схеме остается прежней — владельцы квартир, как и сейчас, платят напрямую поставщикам коммунальных услуг. А для обслуживания дома жильцы взамен договора с управляющей компанией нанимают так называемые управляющие организации. Сменить статус УК могут без особых проблем. Причем для Челябинска это дело не новое: у нас уже несколько лет более половины жилфонда обслуживается по этой схеме. Уже хорошо зарекомендовали себя такие управлящие организации, как «Жилкомсервис» в Тракторозаводском районе, «Южуралстройсервис» в Ленинском, «Созвездие» в Советском...
Впрочем, перегибать палку тоже нельзя, видимо, нужно соблюсти баланс интересов, золотую середину. По словам Вадима Борисова, с рядом поставщиков услуг коммуналки уже удалось договориться о сохранении прямой схемы платежей даже при сохранении управляющих компаний (законом это допускается). К примеру, с Челябэнергосбытом, поставляющим в дома электроэнергию. Не возражает и поставщик питьевой воды — МУП ПОВВ.
Если хозяин квартиры копит долги, если не погасит задолженность, ему после предупреждения могут, к примеру, временно отключить электроэнергию.
А как быть с теплом? По новому закону у города должен быть единый поставщик тепла (для населенных пунктов численностью до 500 тысяч человек он утверждается на региональном, а для более крупных — на федеральном уровне). Решение было найдено: с 1 января этого года подача тепла в дома передана муниципальной структуре — МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети» (ЧКТС). Раньше она обслуживала только муниципальные тепловые сети, а сейчас получила статус теплоснабжающей организации всего жилищного сектора города.
Кроме того, МУП передаются на баланс бесхозные теплосети. Правда, зачастую они изношены, на их ремонт по расчетам потребуется 1,5 миллиарда рублей. Привести в порядок принятые сети помогут область и город. А энергокомпания «Фортум» получит возможность сосредоточиться на реализации крупных инвестиционных проектов по модернизации ЧГРЭС, ТЭЦ-1...
Впрочем, в полном объеме изменения в жилищное законодательство в силу еще не вступили. Для этого нужно выработать механизм взаимоотношений игроков «коммунального рынка», принять целый ряд подзаконных актов. Над этим работает федеральное Минрегионразвития, и ожидается, что проект поправок в действующие правила поступит на утверждение в правительство РФ.
Жилищный счет и учет
Один из самых болевых вопросов «коммуналки» — ремонт и обслуживание жилья. Как он будет решаться в условиях углубления реформирования ЖКХ?
— По Жилищному кодексу собственники квартир сами выбирают управляющую компанию, создают ТСЖ и подбирают обслуживающую организацию,— говорит начальник управления ЖКХ Челябинска Вадим Борисов.— Если коммунальщики не выполняют условия договора, жильцы вправе отказаться от их услуг. К сожалению, этот вид деятельности не лицензируется, и в «жилищную обслугу» могут попасть недобросовестные люди, наживающиеся на правовой неграмотности жильцов. А проверять их мы пока не имеем права. И вот в новых правилах ЖКХ, как ожидается, на общероссийском уровне будет предусмотрен и муниципальный контроль жилищно-коммунальных предприятий. Но для этого нужно принять подзаконные акты, регламентирующие порядок проверок.
— Другой крайне важный вопрос—капитальный ремонт многоквартирных домов, — говорит заместитель главы администрации Челябинска по городскому хозяйству Егор Ковальчук. — Не случайно «жизнь» федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, который на началах софинансирования с региональным и муниципальным бюджетами (вклад собственников жилья — 5 %) в последнее время вкладывал в капремонт немалые средства, продлена до 2013 года. На нынешний год на эти цели Челябинск получит из средств фонда 198 миллионов рублей — почти вдвое больше, чем в 2011-м, когда основное внимание Москвой уделялось переселению из ветхоаварийного жилья.
И все же подобные подарки государства не могут продолжаться бесконечно. В муниципалитетах считают, что пора возрождать накопительную систему проведения капремонта домов. С принятием нового Жилищного кодекса эта система была отменена. Но почему бы ее не реанимировать на совершенно новой основе — чтобы средства, собираемые в конкретном доме, аккумулировались на его счете, а не шли «чужому дяде»? При такой схеме жильцы сами смогут решать, куда и на что направлять «ремонтный капитал».
По словам Вадима Борисова, немало вопросов возникает и по поводу установки в жилых домах и квартирах приборов учета, особенно тепла, холодной и горячей воды. Ставить их прямой резон: если знать реальный расход коммунальных благ, деньги не будут улетать на ветер. Но здесь немало и подводных камней— технических, финансовых и организационных. Первоначально на федеральном уровне планировалось завершить «учетную революцию» до 1 января 2012 года, но поскольку это удовольствие не из дешевых, а также по техническим причинам (осилить громадный объем работ очень непросто) этот срок перенесен на полгода, до 1 июля. Если собственники жилья за это время не установят счетчики, их должна поставить ресурсо-снабжающая организация. А жильцам предоставят рассрочку — будут взимать расходы постепенно вместе с набежавшими процентами.
Евгений Аникиенко
Точка зрения
Все строится на законной базе
Павел Дерябин — первый саткинский предприниматель, взявший за основу в коммунальной сфере работу управления ЖКХ на принципах товарищества собственников жилья.
В октябре 2005 года Павел Владимирович создал первое в Саткинском районе ТСЖ «Топаз», в январе 2009 года создал управляющую организацию «ИП Дерябин П.В.». Сегодня организация обслуживает 57 многоквартирных домов. В 2011 году они завоевали первое место в области в номинации «Лучший предприниматель в сфере оказания услуг». Победитель областного конкурса «Золотой Меркурий» 2011 года, г. Челя-бинск.
— Я всегда говорю, что работать надо честно. Как в старых, так и в новых условиях. Необходимо своевременно и правдиво отчитываться перед жителями о выполненной работе. А жителям вовремя и полностью оплачивать содержание жилья. Чего в настоящее время, к сожалению, удалось добиться не всем. Страдают от этого обе стороны. Для этого нужны законы, которые заставили бы нерадивых должников полностью и своевременно оплачивать предоставленные услуги.
К сожалению, нововведения в Жилищный кодекс не защищают управляющие организации, ТСЖ, осуществляющие руководство многоквартирным жильем, от возможного банкротства. Недостаточный законодательный спрос не изживает проблему должников. Убытки же из-за неплательщиков ложатся только на плечи управленцев и ТСЖ, но только не на ресурсоснабжающие организации.
Предлагаю внести поправки к ЖК РФ. Прежде всего, важно узаконить прямые платежи собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями.
Нет резона в переходе на непосредственное управление домами. Собственнику это дело непосильно. И, просто говоря, им надо уметь управлять, что дано далеко не каждому.
Уже три года я участвую в конкурсе по выбору управляющих компаний и ежедневно своими делами доказываю жителям, что они не ошиблись в выборе. За эти годы из других компаний к нам перешло 50 многоквартирных домов.
Чему в этом плане можно поучиться у соседних регионов?
Обмен опытом ни мы, ни соседние регионы между собой не проводят, поэтому мне неизвестно, чему можно поучиться у соседних регионов. Сам инициативу не проявлял.
За многие годы отшлифованы замечательные меры и пути реформирования ЖКХ. Осталось дело за практическим исполнением этих законодательных актов. О чем было указано Президентом России Дмитрием Медведевым в октябре 2011 года исполнительной власти на предмет ускорения принятия всех новых нормативных документов по ЖКХ. Чего, к сожалению, нет и по сей день.
Безусловно, новшество повысит законотворческую грамотность потребителя. А это не замедлит сделать строже взаимообязательство в отношениях между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Разумеется, все это только положительно отразится на своевременности и качестве жилищно-коммунальных услуг.
Накопить на капремонт
ООО «Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Курчатовского района» создано в августе 2004 года. Сегодня это крупное, стабильно развивающееся предприятие. ООО «ПЖРЭО Курчатовского района» выполняет функции по ремонту, содержанию и обслуживанию жилых строений.
В его ведомстве жилищный фонд общей площадью 2,7 миллиона квадратных метров, 720 лифтов. Предприятие обслуживает многоэтажных домов в количестве 484 штук, в которых проживает 128 тысяч человек. В 1999 году Указом Президента РФ его директору Анатолию Давыденко присвоено почетное звание «Заслуженный работник жилищно-коммунального хозяйства РФ».
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам. Управляющая компания несет ответственность по установленным Правительством РФ стандартам и правилам деятельности по управлению домом. В соответствии с действующим законодательством УК обязана оказывать услуги в полном объеме, качественно, несмотря на неплатежи населения. Неплатежи населения по жилищным и коммунальным услугам УК покрывает за счет своих средств, что неизбежно приведет к банкротству.
Сегодня 80 % обслуживаемых домов требуют капитального ремонта. По расчетам специалистов нашего предприятия стоимость комплексного капитального ремонта 1 кв. метра в соответствии со сроками эксплуатации инженерного оборудования и конструктивных элементов составляет 10 рублей в месяц со дня ввода в эксплуатацию.
Потребность финансирования на проведение капитального ремонта обслуживаемых домов по минимальным подсчетам составляет 250 млн рублей в год.
На сегодняшний день население не участвует в накоплении средств на проведение капитального ремонта жилых домов, поэтому мы выполняем капитальный ремонт только в пределах средств, выделенных по Федеральному закону № 185-ФЗ, а это составляет 10-15 процентов от потребности. Из-за недостаточного финансирования в течение ряда лет многоквартирные дома нуждаются в значительном капитальном ремонте.
Управляющая компания должна быть мощная, наделена основными и оборотными средствами и в одном лице выполнять целый комплекс работ: аварийные, ремонтно-строительные и иные.
Сегодня управляющая компания, имея минимальный уставный фонд и минимум оборотных средств, несет ответственность за неплатежи населения по жилищным и коммунальным услугам. В результате становится банкротом. Избежать банкротства невозможно.
Переходить на новый способ управления многоквартирным домом в форме непосредственного способа управления домами есть смысл. Жители домов Курчатовского района выбрали именно такую форму. Преимущества очевидны: долги населения за коммунальные услуги остаются за ресурсоснабжающими организациями — это снижает финансовые риски УК.
Есть чему поучиться и у соседних регионов. В Казани, Екатеринбурге, Магнитогорске и ряде других территорий утверждена ежемесячная плата за капитальный ремонт, что позволяет накапливать средства для проведения капитального ремонта МКД.
Что касается нововведений в системе ЖКХ, то теперь льготы для компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг гражданам предоставляются при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Остается добавить, что изменения в Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, еще пересматриваются и не вступили в силу.
