Личный кабинет
Многократное увеличение кадастровой стоимости земли, вызванное новой методикой ее перерасчета, может поставить предприятия среднего и малого бизнеса на грань разорения. Ведь кадастровая оценка земельных участков является базой для определения размера земельного налога, а значит, и размера ставок аренды и выкупа земельных участков.
Какие подводные камни влечет за собой рост кадастровой стоимости земли для бизнеса — в интервью с руководителем комитета по промышленной политике регионального отделения Всероссийской общественной организации «Опора России» Денисом Константиновым.
Губернатором области Михаилом Юревичем не раз озвучивались инициативы, суть которых сводится к тому, что пора прекратить «кошмарить» бизнес, создавать излишние административные препоны на пути его развития. Увеличение кадастровой стоимости земли, а за ней и закономерное повышение ставок земельного налога рискует поставить предприятия среднего и малого бизнеса на грань разорения. Бизнес-сообщество нашего региона всерьез обеспокоено перспективой введения со следующего года неподъемных земельных налогов в Челябинской области
— В Челябинской области завершен перерасчет кадастровой стоимости земель. Какие изменения ждут представителей бизнеса с начала 2011 года? Какую категорию предпринимателей они прежде всего затронут?
— Предпринимателей ждет еще одно повышение, выливающееся в дополнительную финансовую нагрузку на бизнес. Для одних это произойдет в виде увеличения земельного налога, для других — в виде роста арендных платежей, для третьих обернется повышением стоимости выкупа земли. Исключений нет, перерасчет кадастровой стоимости в большей или меньшей стоимости отразится на всех, что, возможно, повлечет за собой рост цен на товары, услуги, продукты, а также тарифы локальных монополистов.
— Бизнес-сообщество прогнозирует весьма динамичный рост земельного налога, более того, говорится о росте арендной платы за землю в 200—300 (!!!) раз в некоторых регионах. Насколько подъемны такие суммы для бизнеса?
— Надеюсь, в отличие от других регионов подход будет адекватным, и такого не случится. Но насколько я знаю, в большинстве субъектов РФ расчеты кадастровой стоимости земли осуществлялись одной московской организацией. Поэтому про повышение в 200—300 раз разговор не голословный, а вообще скажу, что учитывая кризисную ситуацию, отдельным регионам удалось даже снизить ставку данного налога, при том общая собираемость возросла.
Сейчас любая неопределенность губительна, поскольку при наличии таких неизвестных невозможно просчитывать и реализовывать долгосрочные бизнес-проекты — они просто замораживаются. Известен случай повышения земельного налога в 1050 раз, а это уже за гранью… Теперь скажите, сколько должен стоить бензин, если для одной из АЗС на федеральной трассе во Владимирской об- ласти земельный налог за год вырос более чем в двести раз.
— Какие факторы сегодня влияют на кадастровую стоимость земельного участка? Есть ли те, которые не были учтены?
— Методика оценки постоянно совершенствуется. Одно остается неизменным — за основу берется вид разрешенного использования земельного участка с учетом примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости региона. Вес таких факторов, как наличие строений, инженерных и транспортных коммуникаций, обременения, энерго- и водоснабжения, транспортной доступности, уровня развития социальной инфраструктуры, состояния окружающей среды не учитывается. И это не все, ведь частично инфраструктуру создали сами предприниматели, как быть при таком учете?
Получается, вкладываешь средства в развитие территории, плати налог больше других? Вопросов действительно много. Понятно, что земля в центре муниципалитета не может быть оценена в десять раз ниже, чем в пригороде, а такие факты уже выявлены: только в Екатеринбурге таких участков насчиталось около двухсот.
— Насколько удобна и прозрачна существующая методика расчета кадастровой стоимости земли?
— Методика не прозрачна вообще, все рассчитывает специальная компьютерная программа на основе собранных данных о земельном участке. Ввод данных регламентирует инструкция на 90 листах, разобраться в которой неспециалисту очень сложно.
— Не приведет ли данная система расчета с использованием услуг оценщиков к различным махинациям, например, к умышленному занижению кадастровой стоимости земли?
— Уверен, соблазн колоссальный. Недавно утверждены изменения в закон «Об оценочной деятельности», что дает право оценщикам пересчитывать и оспаривать результаты кадастровой стоимости в специальной комиссии. Что касается обязанности оценщика провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, считаю, что «двойная оценка» увеличит издержки или сведет весь процесс к формальности.
— Чем опасен рост кадастровой стоимости земли для представителей среднего и малого бизнеса? Какими последствиями он им грозит?
— Высокие затраты предпринимателей отпугивают инвесторов, перерастают в высокие тарифы, сокращают предпринимательскую активность и заставляют думать о выживании, а не о развитии.
— Какие дальнейшие пути развития ситуации видите вы? В чем может «подставить плечо» региональная власть, какие действия ожидаемы от чиновников для разрешения этой проблемы?
— Во-первых, кадастровая оценка земли должна быть достоверной, то есть с ее утверждением торопиться нельзя. Местная власть при этом может нивелировать ставки земельного налога. Сейчас в Челябинске ставка земельного налога для предприятий составляет 1,45 процента от кадастровой стоимости при допустимом максимуме 1,5 процента и минимуме 0,01 процента. Уменьшать есть куда.
Для справки: в Прикамье средняя ставка земельного налога для юридических лиц составляет 0,96 процента кадастровой стоимости земли, в Башкортостане — 0,46 процента, в Татарстане — 0,41 процента.
— Каков уровень осведомленности о происходящих изменениях с кадастровой оценкой земель представителей бизнес-сообщества на Южном Урале? Не существует ли информационного вакуума по данной теме?
— Судя по всему, осведомленность бизнеса в целом низкая, информации крайне мало. Хотя для предпринимателей, состоящих в общественной организации «Опора России», это не новость, мы давно озадачены этой проблемой. Важно, чтобы для бизнес-сообщества региона данные изменения не стали постновогодним шоком.
Комментарий
Заместитель начальника отдела кадастрового учета и кадастровой оценки недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Челябинской области Елена Нескоблева:
— На территории Челябинской области проведены работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, транспорта, связи, информатики, энергетики, обороны и иного специального назначения, а также земель особо охраняемых территорий и земель населенных пунктов.
Технологическая схема выполнения работ, разъяснение методических подходов, применяемых при государственной кадастровой оценке, приводятся в технических указаниях по государственной кадастровой оценке земель, которые разрабатываются для каждой категории земель отдельно.При расчете кадастровой стоимости земельных участков учитываются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков (факторы стоимости).
К примеру, в качестве факторов, наиболее влияющих на формирование кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах, выбраны характеристики, которые можно объединить в следующие группы: физические характеристики (площадь земельного участка, вид разрешенного использования, для гостиниц — количество мест, звезд и т.д.), местоположение (расстояние до центра субъекта, муниципального района и т. д.), окружения (близость к зонам рекреации, водным объектам, до остановок общественного транспорта, и т.п.), социальная инфраструктура (учитываются наличие, близость школ, детских садов, поликлиник, аптек, торговли и т. д.), коммунальная инфраструктура (наличие коммуникаций), состояние окружающей среды, (уровень загрязнения воды, воздуха, почв и пр.), градостроительная информация, социально-экономические показатели.
Нормативная документация, регламентирующая проведение государственной кадастровой оценки земель, является общедоступной. Ознакомиться с ней возможно на официальном сайте Росреестра, а также в информационной системе КонсультантПлюс и ГАРАНТ.
