Год 2007: прорезание зубов

На первый взгляд прошедший год стал переломным для строительной отрасли. Были превышены лучшие показатели советского времени по вводу жилья. Восстановлены потенциал и объемы предприятий стройиндустрии. Однако остается ряд нерешенных вопросов, среди которых вопрос качества продукции, которую выпускает строительная отрасль, и цены на квадратные метры. Кроме того, на внешне благоприятном для отрасли фоне эксперты наблюдают тенденции, которые способны остановить этот рост и даже свести его к нулю. Эти тенденции пока только наметились, но уже сегодня нужно принимать меры, чтобы остановить их развитие и пресечь возможный негативный сценарий развития строительной отрасли на Южном Урале.

В авангарде роста

Кажется, что развитие строительной отрасли в нашем регионе может только вызывать зависть: область превысила все свои плановые показатели, общий объем выполненных строительных работ достиг, по данным журнала "Эксперт-Урал", 48,6 миллиарда рублей, что почти на четверть больше, нежели годом ранее. А рост по жилищному строительству в натуральных показателях составил и вовсе 35 процентов - при плане в 1,45 миллиона квадратных метров на Южном Урале было возведено на 200 тысяч больше. Кроме того, были превышены плановые показатели по сносу аварийного жилья, и вместо планировавшихся 60 тысяч квадратных метров снесли 70 тысяч.

Рост отрасли - общероссийский тренд. В 2006 году было только 10 субъектов, которые строили больше миллиона квадратных метров, в этом году уже 18 регионов превысили эту планку. На фоне других субъектов Федерации Челябинская область выглядит очень достойно: область вошла в десятку лучших регионов по объемам строительства. При этом, как считает Станислав Садовников, генеральный директор компании "Стройальянс", в прошлом году строительные компании Южного Урала не только не завышали свои показатели, как несколькими годами раньше, а наоборот, оставляли запас на этот год. По его мнению, реально в 2007 году жилья построено еще больше, но строители не спешат открывать все свои карты сразу, оставляя себе небольшой задел.

Еще лучше обстоит ситуация, связанная с развитием ипотечного рынка. По словам первого вице-губернатора Владимира Дятлова, Челябинская область сегодня является одним из лидеров по выдаче ипотечных кредитов в стране.

- Мы выдали 28 тысяч кредитов на общую сумму свыше 23 миллиардов рублей. Это очень серьезный показатель,- считает Владимир Дятлов.- По количеству выданных займов область приросла практически вдвое по сравнению с предыдущим годом. Наше ипотечное агентство входит в тройку лучших по жилищному кредитованию. Более того, в ближайшее время оно будет переименовано в корпорацию, поскольку реально выполняет несколько функций и задач, а это уже иной уровень. Так, за счет средств самого агентства было построено 100 тысяч квадратных метров жилья. Кроме того, оно сработало с прибылью почти в 150 миллионов рублей.

Строительная отрасль, как и любое другое крупное производство, инертна. Как для ее раскачки, так и для приостановки требуется определенное время. В 2005 году, когда вступили в действие новые законы, касающиеся земельных отношений и строительства, строительная отрасль замерла. Потом потихоньку начался рост. Если условия резко не изменятся, то этот рост, несомненно, сохранится и в этом году. Но первые тревожные звоночки эксперты отмечают уже сегодня.

Гастарбайтер нам поможет?

Традиционным для последних лет стал вопрос нехватки квалифицированной рабочей силы, и как следствие - неоправданно высокий рост заработных плат в строительной отрасли. На этот счет есть разные точки зрения, но в целом уже ясно, что без иностранной рабочей силы области не обойтись. Строительный бум будет провоцировать не только стабильное увеличение числа иностранных работников, но и их оседание в Челябинске и регионах. У нас в регионе уже работают как традиционные таджики, узбеки, молдаване, так и турки, китайцы, корейцы и другие иностранцы.

Более того, зачастую, по мнению экспертов, гастарбайтеры работают на порядок лучше наших строителей. Турецкие рабочие на возведении кардиохирургического корпуса работают практически по круглосуточному графику, неприемлемому для российских рабочих.

- В позапрошлом году,- вспоминает Владимир Дятлов,- в самый разгар холодов, когда морозы доходили до 50 градусов, наши строители остановили свои объекты. А финны, например, на строительстве Дворца спорта в Магнитогорске не останавливались ни на минуту, и работы шли полностью в утвержденном графике.

По мнению Станислава Садовникова, в ближайшее время, по крайней мере в областном центре, в самых дешевых по уровню жилья и проживания районах появится что-то типа чайна-таунов.

Впрочем, областные власти понимают, что одной иностранной силой строительную отрасль не возродить.

- Рост заработных плат в строительной отрасли также стимулирует приход в отрасль молодежи. Профессия строителя становится престижной, высокооплачиваемой. Мы в этом году уже организовали девять ресурсных центров на базе бывших ПТУ, которые готовили строителей, и надеемся, что сумеем подготовить костяк из своих строителей высокого уровня,- говорит Владимир Дятлов.

Кому комфортно, а кому и не очень

Другой вопрос - технологии строительства, используемые на Южном Урале. Здесь существует немало различных точек зрения. Есть достаточно распространенное мнение, что те технологии, которыми сегодня строители застраивают площади, давно устарели и должны в ближайшие три-пять лет уйти в прошлое.

- Нам надо давать потребителю абсолютно другой товар,- рассуждает Владимир Дятлов.- Это подтверждает четко выявленная тенденция разницы в цене за жилье. Типовые коробочки, имеющие ограниченный срок службы и низкие потребительские качества, не будут продаваться дорого, и нет смысла строить их. Лучше на этой земле возвести современное кирпичное здание, хорошо отделанное, с удачной внутренней планировкой. Его продать можно быстро и по более высокой цене.

Чиновника поддерживает заслуженный строитель РФ, председатель совета директоров группы компаний "Челинформцентр" Игорь Лазарев.

- Вот мы говорим, что цена на жилье должна быть ниже,- говорит он.- А может быть, она должна быть выше? Вот я покупаю дешевый дом, а потом начинаю в два раза больше платить за отопление, электроэнергию и по другим платежам. Когда я просчитаю свои затраты - покупка плюс пять лет жизни в этом доме,- пойму, что лучше бы я купил себе самую дорогую кирпичную квартиру. И это надо людям объяснять, хотя им этого никто не говорит.

Несомненно, есть тенденция роста качества жилья. Причем качество рассматривается многогранно. Качественное жилье - это удобное, комфортное, экологичное, экономичное жилье. Уже сегодня есть ряд предложений, отвечающих этим стандартам. В частности, это жилье в городах-спутниках, которые активно начали строиться вокруг Челябинска. Люди, имеющие свой автотранспорт, начнут более активно выбирать этот стандарт. Высвободившееся жилье также поступит в рыночный оборот, и это уже в ближайшем будущем, по мнению экспертов, приведет к изменению пропорций на рынке: будут дешеветь более старые квартиры, хрущевки, сталинки, и дорожать жилье более высоких потребительских свойств, особенно за городом.

Прирост темпов индивидуального жилищного строительства показывает, что себестоимость индивидуального жилья ниже, чем у многоэтажного, а потребительские свойства выше. Кроме того, такое жилье формирует иную психологию.

- В Челябинске появится четкое и резкое деление на районы проживания: престижные, среднепрестижные и малопрестижные. Мы должны быть готовы к тому, что в каком-то районе Челябинска жилье будет стоить 15 тысяч за квадратный метр, а в каком-то - все 150. При примерно одинаковом качестве строительства,- считает Станислав Садовников.- Причем малоэтажное жилье на окраинах будет вполне престижным.

Несколько сгладить эту тенденцию пытается областная власть

- Хочется воспрепятствовать тенденции концентрации богатых в одном месте, а бедных - в другом,- размышляет Владимир Дятлов.- Иначе мы получим Гарлемы, как в Америке. Концентрация людей с низкими доходами создает повышенную криминальную, взрывоопасную обстановку. Нужно, чтобы и на окраинные районы города приходили проекты, которые интересовали бы людей с высокими доходами, чтобы все эти люди пользовались одними объектами инфраструктуры: ходили в одни школы, магазины.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы соотношение индивидуального жилищного строительства и многоквартирных домов будет 50 на 50. По количеству проектов нас ожидает еще бурный рост малоэтажного строительства, более быстрый, чем рост многоквартирных домов. Это жилье сегодня практически всеми признается более комфортным. Изменились не только заказчики и подрядчики. Изменилось в целом отношение к проблеме комфортности на самом высоком уровне. Сегодня правительство хочет сделать страну привлекательной для жизни, и это принципиально новая постановка задачи для России.

Впрочем, что такое комфорт и удобство, каждый понимает по-своему. Удивительно, но общих стандартов не существует, поэтому в принципе любое жилье можно назвать комфортным и удобным.

- Необходима четкая типология жилья, должны быть определенные параметры комфортности,- считает Игорь Лазарев.- Первая степень комфортности, вторая, третья, четвертая… И тогда я могу прийти и спросить: это квартира какой степени комфортности? Шестой? Меня устраивает. Подобное деление существует во всем мире. Существовало и у нас, но сегодня остались только голословные утверждения про комфортное жилье.

Нужны ли новые технологии?

- По большому счету существует всего пять видов жилья: кирпич, монолит, каркас, панель, объемные конструкции,- рассуждает Игорь Лазарев.- Последние практически не представлены на российском рынке и представляют собой целые комнаты, например санузлы или кухни, которые монтируются целиком, обеспечивая минимум работ на стройке, а максимум - на заводе. Это снижает себестоимость и обеспечивает в домах пресловутые «прямые углы», которые редко когда удается вывести при традиционном способе строительства. На этом принципе разработана голландская система, позволяющая сразу комплектовать дом со встроенной кухней со всеми трубопроводами. В России построили несколько домов в Подмосковье, но дело в том, что объемные конструкции нельзя по нашим российским дорогам транспортировать, поэтому эта система не получила в нашей стране большого распространения. Что-то еще изобрести - уже из области фантастики. Но внутри этих типов можно работать. Раньше был простой кирпич, достаточно дорогой, сегодня появился пенобетон, золошлакобетон и другие блоки. Есть ресурсы и с точки зрения стройиндустрии, и в сфере организации работ. Тут вообще работы непочатый край. У нас нет нормальной организации работ на стройке. Нужно работать так: в 12.15 пришла панель № 8. Кран ее поднял. В 12.20 пришла панель № 9. В результате: стройплощадки нет, складских издержек нет, идет нормальный процесс, и все участники процесса правильно организованы. В Челябинске этого нет, а в России уже есть. Но до тех пор пока у нас будет сто процентов прибыли по продаже квартир, этого никому и не надо.

С ним согласен Станислав Садовников. Он уверен, что нельзя отказываться от существующих сегодня технологий строительства, какими бы они ни были. На каждый дом найдется свой покупатель.

- Мы разве знаем,- говорит он,- какие технологии строительства используются, скажем, в Нигерии? И вообще, почему мы сравниваем себя с богатыми странами? Там слишком большая плотность капитала на квадратный метр. Они возводят небоскребы не потому, что любят высоту, а потому, что земля очень дорогая. У наших стран доходы разные, отсюда и технологии отличаются.

- Новые технологии строительства - это вообще миф,- продолжает гендиректор компании "Стройальянс".- Кирпичная кладка существует тысячи лет, но кирпич сегодня не тот, что был в Древнем Вавилоне, раствор и добавки не те, есть сборка коробками на клею, есть обычная кирпичная кладка, есть сборка крупнопанельная, есть монолитные дома. Вариантов возведения жилья десятки и сотни. И нельзя сказать - это новое, это старое. Сегодня модно одно, завтра модно другое. Когда появится вся палитра, произойдет то же, что и с автомобилями. Еще 15 лет назад мы знали только наши отечественные автомашины и редкие-редкие иномарки. Сейчас транспортная ниша заполнилась разными типами, формами, цветами. Автомобилестроители конкурируют. С жильем будет точно так же. Будет на рынке разного рода жилье, и строители начнут толкаться, не будет разбега цен.

Останутся панельки или нет, покажет время. Опыт хрущевок показывает, что в России нет ничего более постоянного, чем временное. В том числе и жилье. Но нельзя не согласиться, что вся палитра жилья даст шанс большему числу людей наконец обрести собственное жилье. И невозможно спорить о том, что спрос на комфортное жилье в связи с ростом благосостояния населения будет расти. А значит, строители будут учиться строить дома по новым, современным стандартам, шагать в ногу со временем. И уже оно, время, расставит все по своим местам.

Насколько опасна критическая точка?

Еще одна настораживающая тенденция, обратившая на себя внимание экспертов: материалы стройиндустрии стремительно дорожают, а рост цен на жилье приостановился. Чем грозит развитие такой ситуации строительной отрасли Южного Урала? Можно предположить, что при дальнейшем развитии событий в один прекрасный день себестоимость строительства сравняется с ценой на жилье. Кто проиграет в такой ситуации, а кто останется в выигрыше? И чем может обернуться подобный сценарий как для покупателей, так и для строителей жилья?

- Достижение этой критической точки соприкосновения вполне возможно примерно к 2013 году,- считает начальник филиала федерального государственного учреждения "Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов", заслуженный экономист Российской Федерации Елена Горностаева.

Но для всей отрасли, по ее мнению, это не будет потрясением, подобную ситуацию строители уже переживали в 1999 году.

- Мы уже 15 лет отслеживаем все изменения, которые происходят в стоимости строительных объектов, и в ресурсах, которые используются в строительстве,- отмечает Елена Горностаева.- И серьезную опасность заметили бы сразу. Но ее нет, наоборот, у нас отрасль очень успешно развивается. С 2003–2004 годов себестоимость квадратного метра жилья росла примерно теми же темпами, что и рыночная стоимость жилья. Существовало относительное равновесие между платежеспособным спросом и предложением. С вводом ипотеки увеличилась платежеспособность населения, и цены на рынке начали расти. Но влияние на рост рыночной стоимости жилья оказал не только рост платежеспособности населения, но и некоторая инертность строительной отрасли. У нас предложение зачастую запаздывает. И стала возникать диспропорция: рыночная стоимость начала расти более высокими темпами, чем стоимость строительства. Если мы построим разрыв между рыночной стоимостью и себестоимостью строительства жилья, то увидим достаточно большой резерв. Все участники строительства должны уже сейчас подумать о том, как работать, если подойдем к критической точке. Необходимо экономить свои затраты и издержки, искать эффективные проектные решения, применять современные материалы, думать о сокращении затрат.

Елена Горностаева считает, что ситуация, когда сметная стоимость совпадает с рыночной, нормальная, потому что предприятия-застройщики живут за счет плановой прибыли, которой вполне достаточно для нормальной хозяйственной деятельности.

Станислав Садовников тоже уверен, что рынок все расставит на свои места.

- В случае, когда монопольные цены догонят цену спроса на жилье,- утверждает он,- предложение начнет уменьшаться, и это уменьшение, в силу инертности строительства, будет происходить примерно в течение двух лет. Если за это время спрос изменится и вырастут доходы граждан, они снова в остывающую топку жилого строительства подбросят свои денежные средства, и цены на жилье начнут расти, начнется разогрев отрасли. То, что цены на жилье растут, это неплохо. Плохо, что за ними не успевают доходы. Более того, строителям это тоже невыгодно: нормальные строительные фирмы работают с оборота. Кроме определенных моральных соображений: то ли я дом построил, а то ли целый микрорайон, это выгодно еще и экономически. Выгоднее иметь крупный земельный участок, подвести туда один раз коммуникации и ввести в эксплуатацию не пять тысяч квадратных метров жилья, а пятьдесят тысяч. Это снижает себестоимость.

За что я плачу налоги?

Гораздо больше, чем падение рентабельности, строителей волнует проблема взаимоотношений с властями. Все опрошенные "Стройплощадкой" эксперты признают, что административные издержки в строительстве в последнее время существенно сократились. Впрочем, нерешенных вопросов остается еще достаточно много. В частности, проблема доступа к земле.

- Аукционы надо сделать на самом деле открытыми и прозрачными,- считает Владимир Дятлов.- Любой человек, открыв карту города или района, может сказать: "Я хочу вот этот участок земли использовать под строительство". Затем пишет заявление, и городская или районная власть должна, если нет ограничений и участок никому не принадлежит и является муниципальной землей, выставить его на аукцион. При отсутствии других конкурентов его должны продать по начальной кадастровой цене, и человек в течение максимум 50 дней должен получить этот участок для строительства. Но таких кадастровых карт пока нет, их составление затягивают, потому что отсутствие кадастра открывает простор для махинаций. Задача федеральной и областной власти - заставить муниципалитеты проделать эту работу, а там, где ее не завершат, будет запрещено строительство.

- Я налоги за что плачу? - вторит вице-губернатору Игорь Лазарев.- Чтобы городская власть организовала уборку улиц, боролась с преступностью, а не торговала землей. Кто им дал право торговать? Ее задача - заботиться обо мне, налогоплательщике. Она должна бесплатно давать землю строителю, чтобы он построил источник дохода муниципалитета. Государство должны интересовать будущие доходы, а не сиюминутные. В Татарстане, скажем, землю под микрорайоны отдают бесплатно, но ставят условия: цена не должна превышать 800 долларов за квадратный метр. В результате жилье построили и продали. За 600 долларов.

Есть задачи помасштабнее

Прогнозы на будущее у специалистов, работающих в строительной отрасли, достаточно радужные. По мнению Владимира Дятлова, продолжится увеличение объемов жилищного строительства, и к 2020 году область будет строить около 4 миллионов квадратных метров жилья в год.

- Есть и другие, более масштабные задачи,- уверяет первый вице-губернатор.- Прежде всего, это программа "Чистая вода", а также устранение загрязненности твердыми промышленными и твердыми бытовыми отходами. Здесь у нас даже проектов нормативных актов пока нет, хотя мы видим, что проблема эта колоссальная.

Другая, не менее сложная задача - расшивка транспортных узлов. Северо-Запад Челябинска уже столкнулся с проблемой транспортной доступности. Дороги строятся, расширяются, улучшаются, но их пропускная способность не будет успевать за ростом количества автомобилей, за развитием района Северо-Запада. Далеко не все эксперты верят в перспективу развития города на запад и на север. По мнению многих из опрошенных "Стройплощадкой" специалистов, несправедливо обделены вниманием юг и восток областного центра.

- Из инфраструктуры дороги - самое дорогое и самое главное,- говорит Станислав Садовников.- Вторая по значимости проблема - вопрос канализования. Когда люди говорят о строительстве, все почему-то сразу вспоминают водопровод. Но это самое дешевое - вода есть везде. И электричество подается не так дорого. А вот канализация — это непростой вопрос. Проблема с мусором, отходами и очисткой - это не только проблема свалок. Это еще и проблема сброса сточных вод. Очистка дорогая, но не чистить воду уже нельзя. Мы просто сами себя отравим своими собственными отходами.

Кроме того, как на развитие строительной отрасли, так и на жизненный уклад в целом будет влиять развитие промышленности. Близость к источникам сырья заставит предпринимателей выносить производства. Вокруг таких производств будут вырастать поселения. Кроме того, эксперты прогнозируют, что при сохранении темпов строительства жилья на первый план в ближайшие годы выйдет строительство промышленных площадей.

Общеизвестно: нет ничего страшнее зубной боли. Каждый родитель может вспомнить, как кричит ребенок, когда у него режутся первые молочные зубы. Взрослые же страдают от роста зубов мудрости.

Строительная отрасль Южного Урала тоже испытывает своего рода зубную боль. Молочные ли зубы растут, или зубы мудрости - степень зрелости наших строителей покажет время. 2007 год, со всеми его успехами и трудностями, показал - без болезненного роста не вырастут те зубы, которыми строительная отрасль Южного Урала сможет наконец успешно пережевывать требования времени и переваривать потребности населения в доступном и комфортном жилье.

Дмитрий Моргулес